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        買房必看的排坑指南 你知道幾個!

        • 小編:張夢菲  來源:仙桃房網  點擊:1345
        • 2019-07-23 14:35:46
        • 字體:[]

              

               買房,不夸張地說需要過五關斬六將,經歷九九八十一難,而當你歷經千辛萬苦到達簽合同這一步的時候,也千萬不要掉以輕心。


               購房者的親身經歷往往是這樣的:銷售人員拿出填好的購房合同,指導你在需要的地方簽字,簽合同環節也就完成了。即使是你有心詢問其中的具體條款,銷售人員也會微笑著告訴你這些都是格式合同,沒有什么可看的。

               

               真的沒什么可看的嗎?如果你輕信了這句話,有可能就要為此付出代價。


               當然,銷售說的也不全錯。一般來說,購房合同都是由建委和工商局共同制定的規范文本,主要條款都是格式化的,但也有個別條款是留著開放商和購房者協商之后添加的,這些添加的部分就是我們在簽合同時需要注意的主要內容。

               

               小編這里總結了六點,幫你在簽合同時長個心眼。


               五證

               

               哪五證?


               房產五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。


               購房合同的第一條,就是土地證、規劃證、施工證的證號,第二條是預售證的證號,在這四個證當中,主要是看《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。土地證上寫明了規劃的用途,如果你是要購買住宅,則需要確認土地用途是否為住宅,如果不是,則水電費和轉讓時的稅費都和住宅有所差異。此外,土地證上還有使用年限這個信息。需要注意的是,使用年限計算的起止日期,是從開放商拿到土地證,而非你購得房產的日期算起的。


               預售證上需要確認的信息,則是看證件上的樓和你所購買的是否一致。


               面積差的處理


               何為面積差?


               大多數時候,我們購買的住房都是期房,購買時的房屋的面積是預測面積,而開發商進行竣工驗收的時候才會確定房屋的實際面積究竟是多少,實測面積和預測面積之間的差額就是面積差。


               對于可能存在的面積差購房合同中是如何處理的?


               面積差的處理以總面積的3%為界,如果面積差不超過3%,則需要按照實測面積重新計算房款,多退少補。舉例來說,如果你所購的房屋預測面積為100平米,但實測面積為102平米,則需要按照購房時的單價再補交2平米的金額。當面積浮動超過3%時,買房者就有權利要求退房。在這種情況下,開發商需要在購房者提出退房的30天內將房款退還給購房者,并且需要支付利息。利息是以定期還是活期計算,就是手寫內容,需要開發商和購房者共同確認。


               事實上,面積差超過3%而要求退房的情況鮮少發生,而法律更傾向于保護購房者的權益,因而規定如果實測面積比預測面積更大,即使是面積差超過3%也只需要購房者補交3%面積的房款。而如果實測面積小于預測面積,不超過3%的部分由開發商正常退款,超過3%的部分則需要雙倍退還房款。


               買房者若逾期未付款將如何處理?


               合同上有兩種處理方式:一種是規定買房者在多少日之后按一定的比例支付違約金,具體時間和比例為手寫內容。另一種處理方式是多少日之后,開發商可以自行解除合同,買房者也需要支付一定比例的違約金;而如果買房者不同意退房,則仍然需要支付違約金,并繼續履行合同。其實,在上述情況下,開放商是處于劣勢方的。由于這則條款規定的狀況都發生在網簽之后,而如果取消交易,需要購房者親自確認簽字,因此開發商并不能自行取消交易,也無從確保購房者支付違約金,很多時候違約金這件事就不了了之了。


               交付規定


               按照規定,房屋在經過綜合驗收并驗證合格之后才能交房。有一部分開發商會渾水摸魚,在沒有通過綜合驗收時就拿單體驗收的合格證來交房,這在法律上可以被視作未按期交付,購房者可以根據規定索賠。


               綜合驗收和單體驗收有什么區別?單體驗收是指樓梯通過的驗收,包含了樓體、施工等方面的檢驗,而綜合驗收是在單體驗收之外,囊括了小區整體的綠化、路面、車位等等設施的全面檢測。


               如果發生逾期交付的情況,合同也會對賠償比例有所規定,至于具體的賠付比例,則需要購房者同開發商加以確認。


               規劃與設計的變更


               如果在房屋完成交付之前,開發商在項目的設計和規劃上需要有所變更,那首先需要獲得有關部門的同意。其次,如果在居住功能上產生影響,則開發商需要知會買房人,由買房人在15日之內對是否退房做出書面答復。如果購房者沒有答復,則視為接受變更。


               辦理房產證的時間


               房產證的辦理,是多數購房者極為關心的話題。


               辦理房產證,合同上會規定在房屋交付使用之后的多少日內進行辦理,多數開發商會規定180個工作日,更長可能達到一至兩年。如果說在規定時間內沒有辦理房產證,購房者也可以選擇退房。但由于退房的賠付比例很低,房價又處于上升通道,所以買房者多數情況下也不會選擇退房。因此,購房者只能與開發商協商,來爭取一定的賠償。


               簽訂購房合同,是買房過程中極為重要的一環。對于購房者來說,盡管合同的條款無法改變,詳細了解合同究竟規定了些什么,也是保護自我權益的重要途徑。


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